2026년 다주택자 세금 총정리

취득세·보유세·양도세·임대소득 한 번에 정리

주택을 2채 이상 보유하면 세금 구조가 완전히 달라집니다. “몇 채부터 중과되나요?”, “임대소득은 따로 신고해야 하나요?”, “양도세 폭탄은 사실인가요?” 같은 질문이 가장 많습니다.
이번 글에서는 2026년 기준 다주택자 세금 체계를 취득 단계부터 보유, 임대, 매도까지 한 번에 정리해드립니다.

다주택자 세금 총정리

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1️⃣ 취득세 (집을 살 때 내는 세금)

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주택을 추가로 취득하면 취득세율이 올라갑니다.

✔ 기본 구조

• 1주택: 1~3% (주택가액별 차등)
• 2주택: 8%
• 3주택 이상: 12%

📌 조정대상지역 여부에 따라 세율 달라질 수 있음
📌 법인은 별도 중과 적용

👉 다주택자는 매수 단계부터 세금 부담이 큽니다.

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2️⃣ 보유세 (매년 내는 세금)

보유세는 크게 재산세 + 종합부동산세로 나뉩니다.

✔ 재산세

• 매년 7월·9월 부과
• 주택 공시가격 기준 과세

✔ 종합부동산세

• 12월 부과
• 일정 공시가격 합산 초과 시 과세

🔎 다주택자 특징

• 주택 수 많을수록 과세표준 증가
• 공시가격 합산 기준 적용
• 세부담 상한 존재

📌 공시가격 변동에 따라 세금도 달라짐

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3️⃣ 임대소득세 (월세 받을 때)

다주택자라면 임대소득 과세 여부를 반드시 확인해야 합니다.

✔ 1주택자

• 기준시가 12억 이하 → 비과세
• 12억 초과 + 월세 → 과세

✔ 2주택자

• 월세 과세
• 전세보증금은 간주임대료 제외

✔ 3주택 이상

• 월세 과세
• 전세보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 과세

📌 연 2,000만원 이하 → 분리과세 선택 가능
📌 2,000만원 초과 → 종합과세

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4️⃣ 양도소득세 (집을 팔 때)

다주택자 세금 중 가장 부담이 큰 항목입니다.

✔ 기본 구조

• 보유기간에 따라 세율 차등
• 단기 보유 시 높은 세율 적용
• 장기보유특별공제 적용 여부 중요

✔ 다주택자 유의사항

• 일시적 2주택 비과세 요건 확인
• 조정대상지역 여부 확인
• 거주요건 충족 여부 검토

👉 매도 전 반드시 세금 시뮬레이션 필요

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5️⃣ 단계별 세금 흐름 정리

단계	세금종류
취득	취득세
보유	재산세 + 종합부동산세
임대	임대소득세
매도	양도소득세

다주택자는 전 단계에서 세금이 발생합니다.

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6️⃣ 다주택자 절세 전략

✔ 공동명의 활용
✔ 장기보유 전략
✔ 임대소득 분리과세 검토
✔ 매도 시기 조절
✔ 공시가격 변동 체크

세금은 “언제 사고, 언제 파느냐”에 따라 크게 달라집니다.

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7️⃣ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 2주택인데 전세만 주면 세금 없나요?

전세보증금만 있고 간주임대료 대상이 아니라면 임대소득 과세는 없습니다. 다만 보유세는 발생합니다.

Q2. 3주택인데 월세가 소액입니다. 신고해야 하나요?

연 2,000만원 이하라도 분리과세 신고 대상입니다.

Q3. 종합부동산세는 몇 채부터 나오나요?

주택 수보다 공시가격 합산액이 기준입니다.

Q4. 일시적 2주택도 중과되나요?

요건을 충족하면 비과세 가능성이 있습니다.

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🔎 핵심 정리

• 다주택자는 취득·보유·임대·매도 전 단계에서 세금 발생
• 3주택 이상은 간주임대료 과세
• 매도 전 양도세 계산 필수
• 세금은 구조를 이해하면 줄일 수 있음

 

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