2026년 주택임대 종합소득세 신고 방법 총정리

다주택자·임대사업자 5월 신고 절차 완벽 가이드

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5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 특히 다주택자이면서 임대소득이 있는 경우, 근로소득만 있는 직장인과 달리 반드시 별도 신고가 필요합니다. “2월 사업장현황신고는 했는데 5월에 또 해야 하나요?”라는 질문이 많은데요. 이번 글에서 2026년 기준 종합소득세 신고 대상, 절차, 세율, 절세 포인트까지 한 번에 정리해드립니다.

주택임대 종합소득세 신고방법

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1️⃣ 종합소득세 신고 대상은 누구?

 

✔ 신고 대상

• 2주택 이상 월세 수입이 있는 경우
• 3주택 이상 + 전세보증금 합계 3억 초과
• 연 임대소득 2,000만원 초과
• 근로소득 + 임대소득이 함께 있는 경우

📌 연 2,000만원 이하 임대소득은 분리과세 선택 가능
📌 초과 시 종합과세 의무

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2️⃣ 2026년 신고 일정

• 신고기간: 2026년 5월 1일 ~ 5월 31일
• 대상 소득: 2025년 귀속 소득
• 납부기한: 5월 31일까지

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3️⃣ 임대소득 과세 구조 정리

🔎 1주택자

• 기준시가 12억 이하 → 비과세
• 12억 초과 + 월세 → 과세

🔎 2주택자

• 월세 과세
• 전세보증금은 간주임대료 적용 없음

🔎 3주택 이상

• 월세 과세
• 전세보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 과세

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4️⃣ 신고 방법 (홈택스 기준)

✅ ① 홈택스 접속

로그인 → 신고/납부 → 종합소득세

✅ ② 신고 유형 선택

• 단순경비율
• 기준경비율
• 복식부기

※ 대부분 소규모 임대사업자는 단순경비율 대상

✅ ③ 수입금액 입력

• 월세 총액
• 간주임대료
• 공동명의 지분 반영

✅ ④ 필요경비 입력

• 수선비
• 중개수수료
• 대출이자
• 보험료
• 감가상각비

✅ ⑤ 세액 계산 후 제출

• 전자신고 완료
• 접수증 저장 필수

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5️⃣ 2026년 종합소득세율 (누진세율)

과세표준	세율
1,400만원 이하	6%
1,400 ~ 5,000만원	15%
5,000 ~ 8,800만원	24%
8,800만원 초과	35~45%

📌 지방소득세 10% 별도

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6️⃣ 분리과세 vs 종합과세 차이

구분	분리과세	종합과세
대상	2,000만원 이하	2,000만원 초과
세율	14% (지방세 별도)	누진세율
다른 소득 합산	X	O
장점	세부담 예측 쉬움	필요경비 반영 가능

👉 소득 규모에 따라 유리한 방식이 달라집니다.

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7️⃣ 다주택자 절세 포인트

✔ 필요경비 최대한 반영
✔ 공동명의 전략 활용
✔ 분리과세 선택 여부 비교 계산
✔ 장기임대주택 세제혜택 확인

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8️⃣ 자주 하는 실수

❌ 2월 사업장현황신고 후 5월 신고 누락
❌ 간주임대료 계산 오류
❌ 공동명의 지분 미반영
❌ 근로소득과 합산 누락

미신고 시 가산세가 발생할 수 있습니다.

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📌 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 직장인인데 회사에서 연말정산 했습니다. 또 신고해야 하나요?

임대소득이 있다면 5월 종합소득세 신고는 별도로 해야 합니다.

Q2. 월세가 연 1,500만원인데 신고해야 하나요?

네. 분리과세 대상이므로 신고는 해야 합니다.

Q3. 전세만 있는 2주택자는?

간주임대료 대상이 아니라면 과세는 없지만, 상황에 따라 확인 필요합니다.

Q4. 공동명의는 어떻게 신고하나요?

지분비율에 따라 각각 신고합니다.

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🔎 핵심 정리

• 5월은 종합소득세 신고 기간
• 2,000만원 이하 분리과세 가능
• 3주택 이상은 간주임대료 과세
• 근로소득과 합산 여부 반드시 확인

 

2026년 연말정산 & 사업장현황신고 총정리