다주택자 임대사업자 신고서 작성 및 제출 방법
2026년 연말정산 시즌이 다가오면서 근로소득뿐 아니라 주택임대소득이 있는 다주택자의 신고 문의가 크게 늘고 있습니다. 특히 “사업자등록을 했는데 무엇을 신고해야 하나?”, “사업장현황신고는 꼭 해야 하나?” 같은 질문이 많습니다. 이번 글에서는 2026년 기준으로 연말정산, 사업장현황신고, 다주택자 임대소득 신고 절차를 한 번에 정리해드립니다.
1️⃣ 사업장현황신고란 무엇인가?
사업장현황신고는 부가가치세가 면세되는 사업자가 매년 2월 10일까지 직전 연도 수입금액 등을 신고하는 절차입니다.
✔ 대상
- 주택임대사업자
- 병·의원 등 면세사업자
- 학원, 개인사업자 일부 업종
👉 주택임대사업자는 부가세 면세사업자에 해당하므로 매년 2월 신고 의무가 있습니다.
2️⃣ 다주택자 임대소득 과세 기준 (2026년 적용)
🔎 1주택자
- 기준시가 12억 원 이하 → 비과세
- 12억 초과 고가주택 → 월세 과세
🔎 2주택자
- 월세 소득 과세
- 전세보증금은 간주임대료 적용 없음
🔎 3주택 이상
- 월세 과세
- 전세보증금 합계 3억 초과 시 간주임대료 과세
📌 연 2,000만원 이하 소득은 분리과세 선택 가능
📌 2,000만원 초과 시 종합과세
3️⃣ 2026년 사업장현황신고 일정
- 신고기간: 2026년 2월 1일 ~ 2월 10일
- 신고대상: 2025년 귀속 수입금액
- 신고방법: 온라인 또는 세무서 방문
4️⃣ 신고서 작성 방법 (홈택스 기준)
✅ ① 홈택스 접속
👉 홈택스 로그인 → 신고/납부 → 사업장현황신고
✅ ② 기본정보 입력
- 사업자등록번호
- 업종 (주택임대업)
- 사업장 주소
✅ ③ 수입금액 입력
- 월세 총액
- 간주임대료 계산 금액
- 공동소유 시 지분비율 반영
✅ ④ 제출 및 접수증 확인
- 전자제출 완료
- 접수증 PDF 저장 필수
5️⃣ 연말정산과의 관계
임대사업을 병행하는 근로자의 경우
✔ 회사 연말정산은 근로소득만 반영
✔ 임대소득은 5월 종합소득세 신고 시 합산
즉, 사업장현황신고는 2월,
종합소득세 신고는 5월에 별도로 진행됩니다.
6️⃣ 다주택자가 자주 하는 실수
❌ 간주임대료 누락
❌ 공동명의 지분 반영 오류
❌ 분리과세 선택 후 종합소득 신고 누락
❌ 사업장현황신고 미신고
미신고 시 가산세가 발생할 수 있습니다.
7️⃣ 제출 방법 비교
| 구분 | 온라인 | 세무서방문 |
| 편의성 | 매우 높음 | 낮음 |
| 소요시간 | 10~20분 | 대기시간 발생 |
| 추천대상 | 일반 임대사업자 | 고령자 |
👉 대부분 홈택스 전자신고를 권장합니다.
8️⃣ 절세 팁
✔ 필요경비 철저히 증빙
✔ 장기임대주택 세제혜택 확인
✔ 분리과세 vs 종합과세 비교 계산
✔ 공동명의 전략 검토
📌 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 사업자등록 안 하면 신고 안 해도 되나요?
아닙니다. 등록 여부와 무관하게 과세 대상이면 신고 의무가 있습니다.
Q2. 월세가 소액인데 꼭 신고해야 하나요?
2,000만원 이하라도 분리과세 신고 대상입니다.
Q3. 전세만 주는 2주택자는 신고 안 해도 되나요?
전세보증금만 있고 간주임대료 대상이 아니면 과세는 없지만, 사업장현황신고 대상 여부는 별도 확인 필요합니다.
Q4. 공동명의는 어떻게 신고하나요?
지분비율에 따라 각각 신고합니다.
🔎 핵심 정리
- 2월: 사업장현황신고
- 5월: 종합소득세 신고
- 3주택 이상은 간주임대료 과세
- 2,000만원 이하 분리과세 가능